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关于印发兰州市土地节约集约利用实施意见(试行)和关于进一步规范土地熟化工作的实施意见(试行)


发布日期:2015-07-02 信息来源:


 

 

 

兰州市人民政府办公厅文件

 

兰政办发〔2015〕137号

 

 

兰州市人民政府办公厅

关于印发兰州市土地节约集约利用

实施意见(试行)和关于进一步规范

土地熟化工作的实施意见(试行)的通知

 

各县、区人民政府,市政府有关部门,兰州新区、高新区、经济区管委会:

《兰州市土地节约集约利用实施意见(试行)》和《关于进一步规范土地熟化工作的实施意见(试行)》经2015年5月25日市政府第100次常务会议研究通过,自2015年6月1日起实施,—1—试行一年。现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

                    兰州市人民政府办公厅

                                 2015年6月1日

 

兰州市土地节约集约利用实施意见(试行)

 

为提高我市城市土地空间利用效率,进一步简化审批流程,保障项目尽快落地,提升土地节约集约利用水平,推动城市建设快速发展,根据国家相关规定,学习借鉴外地经验,特制定以下实施意见:

一、加快土地供应,简化供地方案审批流程

(一)市规划、国土、林业和发改等部门在建设项目招商论证阶段提前介入,明确用地准入条件,以规划引导项目,对国家重大项目或省市重点项目确需调整土地利用总体规划的,提前按法定程序修改。

(二)列入市政府用地项目计划清单的项目,用地计划指标要应保尽保。由于项目单位自身原因未按要求完成前期工作和用地报批的,收回当年指标,安排下一年度指标时等额扣减。

(三)按照市企业出城入园搬迁改造工作实施方案确定的规模和时序,我市年度新增建设用地计划指标,向搬迁企业承接地倾斜,优先保障搬迁企业用地指标。

(四)对单独选址的国家和省市重点工程及近郊四区“占补平衡”挂钩,由市国土部门统一解决,近郊四区不再承担“占补平衡”整治工程建设任务;永登、榆中、皋兰三县和红古区如因“占补平衡”指标不足无法报批的,可申请市国土部门先行调剂解决,待补充耕地项目完成后再予归还。

(五)新增建设用地供地方式审批前移至规划选址阶段,与项目选址方案同时提交市规委会和市管委会审定。以划拨方式供应的民生、公共基础和公益事业等用地,由国土部门办理供地手续,供地方案提交市规委会备案。

(六)棚户区改造项目和城中村改造项目用地供应方案经棚户区(城中村)改造指挥部审定后,由国土部门办理土地供应手续,供地方案由棚户区(城中村)改造指挥部统一提交市规委会和市管委会备案。

(七)简化征地、供地文件审签程序。省级政府已完成农转用、征收审批,需我市转发征地通知的批复件和已经市规委会和市管委会或棚户区(城中村)改造指挥部审定的土地供应方案,不再报市政府分管领导审签,由市政府授权市国土部门直接办理,加盖兰州市人民政府土地征收专用章或土地供应专用章。

(八)以公开方式供应的建设用地项目,成交价格由市场决定,用地规划条件经市规委会和市管委会审定,由国土部门编制土地供应方案,并通过公开方式确定地价评估机构进行市场价评估,评估的市场价经市规委会专家会审定后,按下列原则确定起始价(底价)和竞买保证金,除有规划调整外,不再另行报经市规委会和市管委会审定:

1.起始价为公开出让的底价。

.商品住宅和商业服务业的起始价按市场评估价确定。

.棚户区(城中村)改造用地的起始价按市场评估价的40%确定。

.省市确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,以及以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,起始价按不低于所在地土地等别相对应《工业用地出让最低价标准》的70%执行确定。

.公开出让的竞买保证金一律按起始价的50%确定。

二、实施差别化用地保障,促进土地节约集约利用

(一)鼓励建设项目用地优化设计,对省市重大项目实施差别化用地保障,产业项目可在公开出让时设定与产业发展有关的产业类型、注册地址等竞买资格要求。城市重大标志性建筑、大型城市综合体、文化产业和大型旅游等功能性项目,在用地出让时,可由市土地储备投资中心委托设计建筑方案,按方案出让建设用地。

(二)总部办公、工业设计和科技研发设计、云计算、物联网服务、文化产业以及仓储物流用地参照工业用途进行地价评估。

(三)经营性社会福利、医疗卫生、教育科研、养老和体育产业用地以及电子商务、服务外包、健康服务等新兴服务业产业用地实行与工业企业同等的用地政策。

(四)旅游产业用地参照住宅用途进行评估,按0.7进行系数修正。

(五)五星级酒店、大型商业综合体等项目用地,自持年限不低于10年,自持物业不低于50%的,在地价评估时按商业用途进行评估,按0.7进行系数修正。

(六)地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的,地下一层土地出让金按基准地价(标定地价)对应用途楼面地价的20%收取;地下二层按地下一层标准减半收取;地下三层按地下二层标准减半收取,以此类推。

(七)建筑单体可利用结构层高度超过100米(含100米)的建筑,在地价评估时,对超出部分的楼面地价按同区域对应用途市场评估楼面地价进行系数修正,其中,100米时按0.7进行修正,100米以上按层数从0.7开始递减,每升高一层修正系数递减0.1,修正到零为止。

(八)利用地铁站(场)、公共服务设施、交通枢纽等公共空间进行上盖物业或多功能立体开发利用的,其建设用地使用权以协议方式一并出让给已经取得地下交通建设项目的使用权人。

(九)鼓励闲置划拨土地上的工业厂房、仓库等用于养老、流通、服务、旅游、文化创意等行业发展,在五年内可继续以划拨方式使用土地,暂不变更土地使用性质。

(十)鼓励划拨土地盘活利用。符合规划并经市、县人民政府批准,原划拨土地可依法办理出让、转让、租赁等有偿使用手续。符合规划并经依法批准后,原划拨土地既可与其他存量土地并整体开发,也可由原土地使用权人自行开发。

(十一)对零星工业用地外的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等存量土地,不具备独立开发条件的,可采取扩大用地的方式,由零星工业用地的原土地权利人合并开发,熟化成本从土地出让金中列支。

(十二)实行新增工业用地弹性出让年期制,工业用地可以按五年或其整数倍租赁。分期建设的大中型工业项目,可以预留规划范围,根据建设进度,实行分期供地。

(十三)对具备宗地分割条件但因不同用途高度关联、需要整体规划建设、确实难以分割供应的综合用途建设项目用地,可以按照一宗土地实行整体出让供应,多功能兼容且各用途规划指标不明确的,按整体最优化原则评估地价。

(十四)鼓励土地使用者在符合规划的前提下,通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下,现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的,不收取土地增容价款。

三、加强土地供后监管,加大闲置土地处置力度

(一)闲置土地按宗地进行认定和处置,土地供应后发生分割或合并的,按分割或合并后的宗地认定。土地供应时有公建配套或房屋拆迁的,闲置土地认定时应扣减公建配套和涉及拆迁房屋的占地面积。

(二)出让土地按出让合同总价款的20%计征土地闲置费;划拨土地按划拨时点评估的划拨权益价的20%计征土地闲置费。

(三)利用自有用地进行改、扩建、新建的建设项目,不纳入闲置土地处置范围。

四、强化土地储备,切实提高建设用地供应率

(一)实行土地储备规划计划管理。按照城市发展战略,坚持适度超前、科学合理、集中成片的原则,编制土地储备规划和储备计划,明确土地储备控制线,优先储备重点功能区、轨道交通沿线土地。

(二)明确做地主体和分工,实施“一个平台、多个主体”的运行机制,以市土地储备投资中心为平台和牵头单位,委托市政府确定的其他做地单位,共同实施储备土地的熟化整理,具备净地供应条件的储备土地,由市土地储备投资中心统一验收,并提交出让。

(三)加强实物储备土地。已办理农用地转用征收,暂无供地意向的土地和单位代征的道路、绿地以及政府收回的闲置土地等,直接划拨给市土地储备投资中心并办理国有土地使用证,由市土地储备投资中心进行管护或临时利用,根据市场情况适时推出供应。

(四)明确土地交付认定标准。为保证土地出让合同有效履行,储备土地成交后,市土地储备投资中心先与受让人签订交地确认书,明确具体交地时间和交地标准,交地确认书作为出让合同的附件,不按期交付土地,由市土地储备中心按出让合同约定承担违约责任。

(五)市土地储备投资中心可在县、区设分中心,开展储备土地开发整理,实行市区两级利益分成,鼓励县区加大征拆力度,加快供地速度。

  

 

关于进一步规范土地熟化工作的实施意见(试行)

 

为盘活城市存量用地,充分吸收社会资本进行土地熟化,解决政府土地熟化资金不足问题,不断加大土地征拆力度,提高土地供应效率,提升我市城市品位和整体形象,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规,现就规范我市土地熟化工作提出以下实施意见。

一、实施原则

(一)坚持“熟供分离”的原则。即土地熟化与供应工作分阶段进行,先熟化,再净地供应,实现良性循环。

(二)坚持政府主导、市场化运作的原则。土地熟化工作以各区政府为主体,具体负责本辖区内的土地熟化工作。引入社会资本参与土地熟化工作的,由各区政府负责编制土地熟化方案并以公开方式选择土地熟化投资人。

(三)坚持统一规划、分步实施的原则。土地熟化工作应根据土地利用总体规划和城市总体规划,结合旧城改造现状,实行统一规划、分步实施,滚动开发建设。

(四)坚持体制创新、差别化管理的原则。土地熟化资金数、投资回报率以及熟化标准认定等按熟化地块的具体情况分别确定,差别化管理。

二、实施主体

(一)市土地储备投资中心负责向各区政府、棚户区(城中村)改造指挥部、“出城入园”指挥部、轨道办等承担政府重大项目建设的单位以及政府的平台公司等征集土地熟化需求,编制土地熟化计划并负责验收熟化土地。

(二)各区政府为土地熟化实施主体,按照市土地储备投资中心编制的土地熟化计划,编制具体宗地的《土地熟化方案》,以公开方式征集土地熟化投资人、约定土地熟化资金数额和拨付期次、土地熟化周期、投资回报率等内容,并实施土地熟化工作。

(三)市规划、国土、财政等部门根据各自工作职责负责熟化土地的规划、供应以及资金拨付等工作。

三、实施范围

本意见所指土地熟化工作主要适用于我市中心城区范围内棚户区、城中村改造项目、出城入园搬迁改造项目以及涉及大量居(村)民房屋征收、需投入巨额资金进行土地熟化的项目。

四、熟化认定

根据土地熟化片区土地权属和地上附着物的不同情况,因地制宜实施熟化验收:

(一)土地权属和地上附着物权属清楚无争议,与储备机构达成收储协议并经市政府批准收回土地纳入储备,原权属证书注销的,视为熟化完成,经市土地储备投资中心验收后实施供应;

(二)土地权属和地上附着物权属不清楚,无权属证书的,由所在区政府报经市政府批准后在熟化范围内进行公告,并与土地和房屋使用人达成《土地熟化房屋征收补偿安置方案》后,视为熟化完成,经市土地储备投资中心验收后实施供应;

(三)土地权属和地上附着物权属不一致,地上附着物为住宅的,由所在区政府报经市政府批准后在熟化范围内征询被征收人的改建意愿,有80%以上被征收人同意的,可报经市政府批准后在熟化范围内进行公告,与80%以上房屋使用人达成《土地熟化房屋征收补偿安置方案》,原权属证书注销的,视为熟化完成,经市土地储备投资中心验收后实施供应。

五、其他

(一)对规模较大、拆迁难度较高的宗地,可按“整宗公告、分期熟化、分期验收、分期出让”原则,根据熟化情况分宗出让。

(二)土地熟化周期一般为三年,土地熟化投资人因自身原因终止土地熟化项目投资的,视为放弃,其熟化成本待该宗地熟化出让后,返还其前期投入资金本金,不计利息,不给予投资回报。

(三)为保证土地出让合同有效履行,熟化土地成交后,土地熟化主体先与受让人签订交地确认书,明确具体交地时间和交地标准,交地确认书作为出让合同的附件,不按期交付土地,由土地熟化主体按出让合同约定承担违约责任。

(四)本意见下发前已确定土地熟化资格人的项目应加大土地熟化力度,在2016年6月30日前完成土地熟化的,按照原公告约定实施供地;因熟化资格人自身原因完不成土地熟化的,参照本意见规定执行。

 



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